長期跟蹤樓市的人，對2021年都非常敏感，因為那是中國樓市成交量的歷史巔峰，15.8萬億的住宅商品銷量，就像珠穆朗瑪，只能仰望。

超過甚至接近2021，那豈止是開門紅，簡直是見證奇跡的時刻。

克而瑞的文章，是另外一番景象。

在這篇名為《春節(jié)樓市 | 44城春節(jié)成交同比降40%，供應(yīng)營銷乏力、返鄉(xiāng)置業(yè)消逝》文章里，克而瑞上來就說：

受房企推盤積極性較低影響，2024年春節(jié)樓市成交延續(xù)平淡行情。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，44個重點城市在春節(jié)周成交量僅為23.38萬平方米，環(huán)比下降87%，同比下降40%，較2022年同期降幅也達到了82%。即便年前核心一二線相繼松綁限購、放松限貸，對于購房者的刺激作用依然有限。

一二線城市松綁效果不佳，三四線返鄉(xiāng)置業(yè)也沒出現(xiàn)。

克而瑞給出了一張表，詳盡統(tǒng)計了其監(jiān)測的城市，在春節(jié)期間實際成交的情況。

看完兩篇文章，好像尼格買提拿在手里的紙牌，就是對不上，尷尬，真尷尬。

割裂的樓市

尼采的視角主義說到：真相并不存在，存在的只有解釋。

貝殼和克而瑞兩篇文章，反應(yīng)的正是視角主義。

貝殼的統(tǒng)計里面，用的是二手房和看房量，克而瑞主要看的是新房，開發(fā)商推盤的成效。

如果再加上統(tǒng)計樣本城市數(shù)量的多寡，就會得出截然相反的結(jié)論。

從兩篇文章來看，貝殼認為二手房在春節(jié)期間表現(xiàn)不錯，克而瑞則認定新房整體很差。

為了彌補不同的視角，我們查閱了其他更多維的數(shù)據(jù)。

連續(xù)多年獲得新財富第一的廣發(fā)地產(chǎn)總結(jié)了春節(jié)期間新房和二手房的情況，廣發(fā)統(tǒng)計的樣本新房有22個城市，二手房有75個城市。

具體結(jié)果是：

1）新房方面：

22城新房日均成交2.2萬方，較23年（近年最高點）下滑49%，較疫情前19年下滑22%；

分線來看，一二線（8城）日均成交0.3萬方，同比下滑79%，三四線（14城）日均成交1.9萬方，同比下滑33%。

2024年的春節(jié)新房情況創(chuàng)下2017年以來最低水平。

2）二手房方面：

75城中介二手房日均成交157套，23年法定假期（清明、五一、端午、十一、元旦）日均成交1558套。對比2023年的節(jié)假日，絕對成交數(shù)量要低不少。

廣發(fā)的統(tǒng)計里提到了一個很重要的概念是轉(zhuǎn)化率，這和看房量有直接關(guān)系。

看房量大，不代表后續(xù)成交量就一定多。

根據(jù)廣發(fā)的統(tǒng)計，2024年春節(jié)期間來訪轉(zhuǎn)化率僅為2.6%，23年法定假期平均來訪轉(zhuǎn)化率為3.4%，24年元旦假期來訪轉(zhuǎn)化率達4.1%。

廣發(fā)的二手房統(tǒng)計里面，沒有春節(jié)同期的多時間對比，但補充上了轉(zhuǎn)化率這一重要數(shù)據(jù)。

看房多，轉(zhuǎn)化率低，說明觀望情緒濃厚。

另外根據(jù)平安證券的統(tǒng)計，即使春節(jié)為每年二手房的淡季，但今年春節(jié)整體熱度和情緒與往年相比仍處于較低水平。

以 15 個樣本城市看二手房成交情況，春節(jié)期間 （2 月 9 日至 17 日）農(nóng)歷同比約-6.1%。

貝殼統(tǒng)計的是50城，平安是15城，貝殼更有統(tǒng)計意義，但這個統(tǒng)計意義其實作用不大。

因為歷年春節(jié)期間的成交量、尤其是二手房成交量很低，從平安證券的圖里面能直觀的看出來。

買賣雙方都要在，且撮合交易成功還得房管局、中介通力合作，又在春節(jié)，實在困難。

而成交量的絕對數(shù)額低，加上2023年的疫情影響，造成更低的基數(shù)，結(jié)果看，增長幅度可能就很大。

貝殼在文章里也說道，2023年的疫情可能導致的基數(shù)效應(yīng)，是2024年開門紅的核心因素。

對二手房的認知或許還有分歧，對于新房的共識度是空前的高。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)假期期間（2月10日至17日），其監(jiān)測的25個代表城市新房日均成交面積較2023年春節(jié)假期（2023年1月21日至1月27日）下降約27%。

中指研究院表示，從2022年春節(jié)開始，新房成交就開始掉，2022年大概掉了50%，2023年又降了 21%，然后今年（2024年）又降了27%。

諸葛找房統(tǒng)計歷年春節(jié)的情況也類似，北京、上海、深圳、廣州、武漢、蘇州、青島、濟南、南京、韶關(guān)等十個城市，無論日均成交還是總成交都是近5年新低。

蘇州是春節(jié)前政策放松力度最大的地區(qū)，取消了全面限購，希望春節(jié)期間能夠個好結(jié)果。

可惜，實際效果一般。

還是中指研究院的反饋，蘇州節(jié)前表現(xiàn)未達預期。春節(jié)期間，蘇州市場的表現(xiàn)大概在17-18套房子的銷售量，與去年假期相比，銷量下降了24%。

廣州在節(jié)前的開放力度也可以，放松了120平米的購房限制，實際結(jié)果如何？克而瑞的統(tǒng)計是比較差的。

春節(jié)尾聲，某機構(gòu)在2024地產(chǎn)基建投資前瞻的電話會議里提到廣州，態(tài)度也比較悲觀。

他們認為廣州市場，在松綁限購措施之后未見明顯改善，不看好廣州市場春節(jié)后的反彈。

高善文在2024年1月底的一個演講中說，中國樓市，二手房市場基本完成了價格修正，新房則還需要等待。

他主要援引二手房和新房之間的成交對比做說明。

從2024年春節(jié)，克而瑞和貝殼的反饋來看，高善文的看法，某種程度上正在延續(xù)。二手房的確比新房要穩(wěn)健的多，新房要企穩(wěn)，仍需時間。

這是分歧里面的共識，共識里面的趨勢。

旅游和樓市無法共存  有我沒你？

2024年春節(jié)樓市，還有一個地方很有意思。

機構(gòu)們不約而同地提到，春節(jié)樓市表現(xiàn)不佳，和旅游火爆有關(guān)系。

比如，中指研究院就說到，2024春節(jié)假期期間出游熱情高漲，或在一定程度上導致購房需求釋放滯緩。

買房要停留，旅游則是走，買房要花錢，旅游也得花錢，在預期收入相對不明朗的情況下，不同的錢包之間互相排斥。

旅游熱，住房冷，這對所謂的矛盾關(guān)系，在宏觀意義上開始有跡可循。

在春節(jié)前，央行公布了一月份的信貸數(shù)據(jù)，不少數(shù)據(jù)是異常的，當時沒多少人明白怎么回事，現(xiàn)在看起來，結(jié)論似乎越來越清晰了。

1月份，中國新增貸款4.92萬億，在2023年高基數(shù)的背景下，多了200億，比2022年更是多出9400億。

4.92萬億的結(jié)果，也比市場的樂觀預期高出2500億之多。

仔細拆分不難發(fā)現(xiàn)，居民貸款是新增貸款最大的貢獻力量，1月份居民部門新增信貸合計7229億元。

進一步拆解，居民貸款里，短期貸款、中長期貸款分別同比多增 3187 億、4041 億。

考慮到房地產(chǎn)銷售，尤其新房銷售并不好，人們借錢的解釋力，就需要其他行為來解釋。

據(jù)機構(gòu)的統(tǒng)計，2024年1月TOP100房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額2350.6億元，同比降低34.2%，環(huán)比降低47.9%，單月業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低。

廣發(fā)證券認為，短期貸款和銀行開年降低消費貸款利率沖量有關(guān)系，中長期貸款則和經(jīng)營貸、消費貸有關(guān)。

問題來了，人們借消費貸的用途到底是什么？一般銀行發(fā)放消費貸的時候，按照用途主要分為旅游、購物、裝修等大類目。

借貸的時候，多數(shù)人可能會隨便填寫消費用途，但無論怎么填寫，短期行為是不會說謊的。

春節(jié)之前，每日經(jīng)濟新聞曾經(jīng)做過一個問卷調(diào)查，問大家在2024年會不會增加旅游開支。

7成以上的人回答會增加，且超過3成的人們表示會大幅度增加旅游開支。

我們此前分析過，00后已經(jīng)成為出游的最主力人群，人數(shù)占比超過90后。

00后門的特點很鮮明，參加工作不久，收入沒那么多，但是追求悅己消費。

春節(jié)期間，借錢過年的新聞屢見不鮮，也從側(cè)面進一步印證借錢——旅游這個鏈條的可能性。

根據(jù)文旅部的數(shù)據(jù)，剛剛結(jié)束的春節(jié)長假，國內(nèi)旅游出游4.74億人次，總花費6326.87億元。

這是什么概念？

2019年春節(jié)全國旅游消費是5139億，2020年是2782億，2021年是3011億，2022年是2891億，2023年是3758.43億。

2024年旅游總花費幾乎超過過去兩年之和！

中國人不敢花錢，沒錯，但從旅游來看，這錢不是不能花，而是看怎么花，花在哪里。

此前有機構(gòu)把中國人每年的消費支出，衣食住行，和其他國家作對比，對比發(fā)現(xiàn)我們在食品、居住上面的投入偏高，在旅游等服務(wù)上的投入偏低。

從2023年下半年到2024年的趨勢看，有一句話，很俗，但又很恰當：不知不覺，未來已來。

如果把房地產(chǎn)看做一種消費選擇，未來的預期是穩(wěn)定在10到12億平方米一年。

替代房地產(chǎn)消費的旅游等悅己消費，已經(jīng)從小眾消費蛻變?yōu)榇蟊娤M，從可選消費，成為新的必選消費。

消費，不背負擔，讓自己快樂?？磥?，消費者與自我和解的時代已經(jīng)到來。

（免責聲明：本文為葉檀財經(jīng)據(jù)公開資料做出的客觀分析，不構(gòu)成投資建議，請勿以此作為投資依據(jù)。）